Denkfouten op de huizenmarkt?

Ook het CPB is inmiddels ‘into the’ gedrageconomie. In een recent memorandum (juli 2013, ‘Verliesaversie op de woningmarkt’, gewoon op de site van het CPB te downloaden) worden enkele inzichten uit de relatief jonge tak van de gedragseconomie tegen de huizenmarkt aan gehouden.

Aanleiding

De voorraad huizen die te koop staat is de laatste 5 jaar ongeveer verdubbeld. De prijzen van huizen zijn weliswaar gedaald maar niet voldoende om van herstel te kunnen spreken.

We hoeven nog niet meteen ons heil te zoeken in ‘alternatieve’ verklaringen. De standaard economische theorie kan minstens twee verklaringen aandragen. Starters (kopers in het algemeen) kunnen terughoudend zijn bij het aankopen van woningen vanuit de verwachting dat de prijzen nog verder zullen dalen. Dat is rationeel.  Aan de verkoperskant zou een verklaring kunnen zijn dat de verkoop van de woning leidt tot een restschuld die (her-) financiering van de nieuwe woning (door het vigerende beleid van banken) nagenoeg onmogelijk maakt. Ook dat is rationeel.

Dus ook standaard kun je wel aannemelijk maken dat veel woningen in de verkoop staan die vooralsnog niet verkocht worden zonder dat de prijs als gevolg daarvan nu onmiddelijk (verder) naar beneden gaat.

Gedragsverklaring

Maar, zo stelt de auteur, de standaard verklaringen lijken toch te kort te schieten op de huizenmarkt. Kan de gedragseconomie hier een (additionele) verklaring bieden?

In de studie worden 2 verklaringen met name genoemd. ‘Wij’ (handelende actoren) vinden het lijden van een verlies vervelender dan het winnen of krijgen van datzelfde bedrag ons aan geluk brengt. Er is dus sprake van een verliesaversie. Verder speelt mogelijk een rol het ‘endowment-‘ of ‘bezits-effect’. Dat houdt in dat actoren gehecht zijn aan wat ze reeds in hun bezit hebben en daar (rationeel bezien) moeilijker afstand van kunnen doen. Zie ook onze serie over financiële denkfouten.

Uit experimenten met panels (die vragen krijgen voorgelegd) zijn deze effecten al lang en breed aangetoond. Maar ook uit buitenlandse data (van feitelijke transacties op de huizenmarkten) blijken deze niet-rationele effecten een rol te spelen. Hetzelfde huis (qua ligging en eigenschappen) kan dus een andere vraagprijs ‘doen’ afhankelijk van tegen welke prijs de eigenaar het heeft verworven. Iemand die lang geleden het huis goedkoop heeft gekocht is dus bereid het huis tegen een lagere prijs te verkopen dan iemand die daar toevallig wat meer voor heeft betaald.

Nederlandse situatie

Maar dat is dus het buitenland. Hoe zit het in Nederland met deze effecten? De auteur gaat hier over op het begrip restschuld: van verliesaversie naar restschuld-aversie (waarschijnlijk omdat de beschikbare data die interpretatie wat makkelijker maakt). Uit de Nederlandse data blijkt dat ongeveer 50% van de eigenaren die langer dan 5 jaar in de woning woont te maken krijgt met een restschuld bij huidige verkoop.

Dan dooft het verhaal eigenlijk een beetje uit. De conclusie is dat dit gegeven (van die 50% die te maken krijgt met restschuld) een verklaring zou kúnnen zijn voor het niet-volledig herstel van de huizenmarkt. ‘Het is aannemelijk dat dit effect een rol speelt’. ‘Om hier meer zekerheid over te krijgen is aanvullend empirisch onderzoek nodig’.

Conclusie

Waar het om gaat (volgens mij) is dat er vanuit de economische professie zoetjesaan meer oog is voor nieuwe verklaringen, voor verklaringen die nog niet in de standaard tekstboek inleidingen economie staan. Ik zie het CPB-rapport maar als een oproep meer serieus empirisch onderzoek te (mogen) doen naar gedragseconomische componenten op de huizenmarkt (en in het kielzog daarvan: op de arbeidsmarkt etc). En dit is weer van belang omdat het toelaten van gedragseconomische verklaringen andere vormen van beleid mogelijk / noodzakelijk maakt (in het rapport is hier overigens ook nog een paragraaf aan besteed).

Vervolg

Slimme financiering (als website) bestaat nu 2 jaar. Het eerste jaar stond in het teken van ‘rendement’ of rationele besluitvorming. Het tweede jaar is daar de reeks ‘denkfouten’ aan toegevoegd vanuit het groeiende besef dat rationele rendementsberekening niet het hele verhaal kan vertellen. Wat we aanvankelijk verborgen kosten en opbrengsten hebben genoemd is daarmee ingekleurd met termen uit de nieuwe gedragseconomie (of psychologie).

Voor het derde jaar ben ik van plan dit thema nog aan te houden met verdere verdiepingen. Ik heb boeken van Roos Vonk (‘Ego’s en andere menselijke gebreken’) , Kahneman (‘Ons feilbare brein’) en van Thaler (‘Nudge’) gereed staan om die stap te zetten. Ik heb eerder een TOP 10 economische lessen gemaakt en zou op basis van de genoemde boeken iets soortgelijks kunnen doen voor de psychologie (in relatie tot financiële besluitvorming).

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*