Hogere huur voor groene huizen

Een oud dilemma: we willen onze huizen wel ‘groener’ (lees: energiezuiniger) maken maar dat kost geld en dat hebben we niet. Onze stelling volgens de beslisboom is: als de maatregelen economisch renderend zijn dan is de financiering ‘in principe’ te regelen.

Vanuit dat gezichtspunt is het artikel in de VK van vandaag 21-6-2013 interessant. Coöperaties zeggen regelmatig bereid te zijn te willen investeren in groenere (huur-) huizen maar de economische winst van de lagere energierekening komt terecht bij de huurder en niet bij de investeerder (de woningbouw-coöperatie in dit geval).

Economisch is dit eigenlijk een non-issue maar juridisch mag je niet zomaar een hogere huur aan je huurder vragen (service kosten zou je gewoon wat hoger kunnen maken, maar service kosten mogen geen financieringscomponenten bevatten). In de ‘Green deal’ zijn nu afspraken gemaakt waardoor de juridische belemmeringen worden opgeruimd.

Kengetallen

Het gaat me nu even over de kengetallen die in het artikel zijn te vinden. De deal betreft 110.000 woningen die voor in totaal 6,6 mrd Euro energieneutraal worden gemaakt. Het gaat dan om een pakket maatregelen van isolatie, dubbel glas, zonnepanelen en warmtepompen. We rekenen even terug: dat betekent een investering van € 60.000 per woning. Mijn eerste reactie was: dat is best veel en ik ben dan ook benieuwd naar de achterliggende verdeling van dit budget naar onderdelen.

De deal naar de huurder is dat er geen energienota meer hoeft te worden betaald. Het kengetal hier is dat voor de gemiddelde gezins-rijtjes woning deze nota nu ongeveer € 120 per maand is. Met andere woorden: de coöperatie doet een investering van € 60.000 en in ruil daarvoor mag er maandelijks € 120 worden geincasseerd bij de huurder (die daar niets van merkt, van de € 120 gaat in plaats van naar de oude energieleverancier naar de coöperatie).

Weer even rekenen: dat betekent een rendement van 12 x € 120 / € 60.000 = 2,4% per jaar. Dat is aan de lage kant denk ik, maar vanuit perspectief van een coöperatie en de huidige financiele markten is dat te verdedigen.

Issues

Er zijn nog wat vragen. Waar halen de cooperaties zo ineens 6,6 mrd Euro vandaan? Er wordt gedacht aan een lening bij de pensioenfondsen en de Europese Investeringsbank. Verder zou het Waarborgfonds Sociale Woningbouw garant moeten staan (en daarmee staat de overheid dus garant) voor eventuele risico’s van de lening. Zo moeten worden gegarandeerd dat het pensioenfonds geen financieel risico loopt (en de belastingbetaler dus weer wel natuurlijk).

En dan nog zijn we er niet. De woning kan slechts duurzaam en energieneutraal worden gemaakt voor € 80.000 per woning. Aldus de bouwers die achter dit verhaal zitten (Ballast Nedam, BAM, Dura Vermeer en Volker Wessels). Ook hier zou ik de begroting wel willen zien. Voor een woning die gemiddeld zo’n 120.000-150.000 Euro kost om te bouwen (exclusief grond) komt mij een meerinvestering van € 80.000 buitensporig hoog over. Eerdere berekeningen van onszelf bij goed ontworpen nieuwbouwwoningen tonen aan dat een meerinvestering van 20% (in dit geval dus ongeveer € 25.000) de klus zouden moeten kunnen klaren. Overigens is wel duidelijk dat bij een willekeurige niet optimaal ontworpen bestaande woning dit bedrag vanzelfsprekend hoger zal uitpakken. Daar staat dan weer tegenover dat het op deze schaal oppakken van een renovatie onvermijdelijk enorme schaalvoordelen met zich mee zal brengen.

Ik draai natuurlijk te lang mee om ook niet te vermoeden dat hier op de achtergrond nog allerlei andere belangen een rol spelen. En het huidige tijdsgewricht van de financiële crisis en de opeenvolging van fraude-zaken nopen nu eenmaal tot het kritisch bestuderen van de berekeningen, de achterliggende aannames en de kleine lettertjes. Maar los daarvan een goede zaak dat er wordt nagedacht over het wegnemen van mogelijke hobbels om woningen meer energieneutraal te maken op een economisch rendabele wijze.

Rudy van Stratum

Plaats een reactie

Uw e-mailadres wordt niet gepubliceerd.


*