Waarom zijn er zo weinig (betaalbare) huurhuizen?

Aanleiding is een opinie-stuk in de (Volks-) krant van Rik Smits (21 mei 2013). Hij snijdt een interessante vraag aan: waarom zijn er zo weinig betaalbare huurhuizen?

Vuistregel voor de huurprijs

Feit is (denk ik) dat er relatief weinig betaalbare huurwoningen op de markt zijn. De doorstroming op de woningmarkt wordt daardoor bemoeilijkt. Smits beweert (zo lees ik zijn bijdrage in ieder geval) dat er geen technische bezwaren zijn om een goedkoop huurhuis aan te kunnen bieden.

Een redelijk huis kun je met de huidige stand der techniek bouwen voor € 90.000. Als je heel ruim rekent voor grond dan kun je voor € 200.000 een prima middenklasse woning neerzetten. Als je rekening houdt met rente, onderhoud, beheer etc én je gaat ervan uit dat de eigenaar in 30 jaar zijn lening aflost, dan kun je deze woning rendabel in de verhuur zetten voor € 722 per maand.

Ik zou daar zelf nog aan toe kunnen voegen dat je een minder groot huis kunt bouwen met allerlei slimme maatregelen rondom het bouwproces (minder leidingen in de grond, prefab bouw, modules, minder toekomstige omstel- en aanpassingskosten etc) die de prijs nog onder de € 500 kunnen drukken.

Ongetwijfeld zou je hier een vuistregel uit af kunnen leiden in de trant van: de huurprijs per jaar is ongeveer 4,5% van de economische waarde van het huis (12 x € 722/maand gedeeld door € 200.000). In de ‘huis-opeet constructie’ (eerdere blog deze week) werd al gesproken over een huurvergoeding van 4% per jaar van de taxatiewaarde. Kun je een huis dus bouwen voor een all-in prijs onder de € 150.000 dan kom je op een maandhuur van onder de € 500 uit.

Technisch mogelijk, maar …

Technisch is het dus mogelijk. En financieel-boekhoudkundig dus ook. Maar blijkbaar liggen de prikkels in het huidige samenspel van regels niet op de juiste plek. Aan een grote woning valt meer te verdienen. En groei zit diep ingebakken in het systeem. Groter is beter en eigendom is goed. Maar hier ligt ook een enorme kans voor nieuwe handel. Een gat in de markt? In de hotel-wereld heb je toch ook slimme ‘formule-1’-achtige concepten die de prijs per overnachting halveren ten opzichte van de ‘gewone’ overnachtingen?

Als deze redenering klopt kunnen we over 10 jaar gemakkelijker en goedkoper (al dan niet tijdelijk) huren. Smits is er zelf nog niet helemaal van overtuigd (en ik ook niet trouwens) en verzucht: ‘… ik laat mij graag door een deskundige uitleggen waarom de voorgaande redenering faliekant verkeerd, onverantwoord en zelfs gevaarlijk is.’

Rudy van Stratum