Wat is slimme financiering, de slag om Nederland 16 januari 2012

27 januari 2012 slimfinbeheer Dossier constructies, Financieringsconstructies, Opinie, Slimme financiering 8

Met veel plezier heb ik gekeken naar de aflevering van de slag om Nederland van 16 janauri 2012. Dat leidde tot verschillende discussies en gesprekken met anderen. De uitzending maakt duidelijk dat hier iets heel vreemds aan de hand is.

In het kort, KPMG huurt een groot kantoorpand  in Amstelveen, ze verlaten dit pand voor een nieuw een paar honderd meter verderop, nog steeds in Amstelveen. Het nieuwe pand is zeer duurzaam, maar …. het oude pand staat leeg. En meest opmerkelijk, voor KPMG is het financieel aantrekkelijk om te verhuizen. Niet omdat die nieuwe huisvesting beter past of tot tot een hoger rendement leidt, maar omdat de constructie achter de huur en verhuizing geld oplevert. Tot zover een korte samenvatting, kijk hier voor de hele aflevering.

Tegelijkertijd blijven we met een onbestemd gevoel achter, want we missen het overzicht. Wij willen weten:

  1. Hoe werkt deze constructie?
  2. Wie is hier nou de dupe?
  3. Mag dit?
  4. Kan je dit ook op een positieve manier toepassen?

Ik heb geprobeerd meer inzicht te krijgen in deze constructie door een tijdlijn te maken, wat gebeurt er nou precies op welk moment, wat gebeurt er met de waarde van het vastgoed, waar gaat het geld heen? Klik op de afbeelding om deze tijdlijn te bekijken. Als er denkfouten zitten in deze visualisatie hoor ik het graag dan werken we dat weer verder uit. Conclusie de waardestijging van het vastgoed wordt gecasht door ontwikkelaar en huurder.

Als de tijdlijn klopt dan rolt het antwoord op vraag twee er direct uit. De belegger is de dupe, maar heeft ook bewust een risico genomen. Een huurcontract voor tien jaar is voldoende om de waarde van de belegging 25% hoger in te schatten en dat geld ook daadwerkelijk uit te geven. We weten dat resultaten uit het verleden geen garanties bieden voor de toekomst, daar zou je aan toe kunnen voegen dat garanties voor de nabije toekomst geen garanties zijn voor de verre toekomst.

Is het dan erg wat hier gebeurt, mag dit? Wij hebben niet kunnen ontdekken dat hier iets gebeurt wat niet mag. Het is toch vooral een zakelijke overeenkomst tussen partijen die allemaal als doel hebben om meer winst te maken. Maar tegelijkertijd, leuk is het niet, zelfs onethisch, de gemeenschap en een belegger (ons pensioen?) zitten met het probleem.

Toch, een interessante constructie wat ons bij de vierde vraag brengt, wat kunnen we hier van leren, kan je dit ook positief inzetten? Rudy had een aardige suggestie. Stel dat je een achterstands wijk hebt, de waarde van de woningen is niet zo hoog. Stel ik overweeg als goede familie een nieuw huis te gaan bouwen in zo’n wijk, zodanig dat de verwachting is dat andere gegoede burgerij mij gaat volgen en dat alle huizenprijzen omhoog gaan. Nu ga ik bij alle bestaande bewoners eisen dat ze bij verkoop van hun woning de helft van de prijsstijging op mijn rekening gaan storten. Uiteindelijk kan ik dan voor niks naar die wijk komen, ik krijg mijn huis helemaal gratis of zelfs geld toe. Ik verzilver mijn marktwaarde om goede mensen de buurt in te trekken. De burgemeester die in een achterstandswijk gaat wonen zeg maar. Ik zelf ben er nog niet helemaal uit, is hier nog een verliezer? Of hebben we werkelijk een constructie met alleen maar winnaars?

Stijn van Liefland

 

6 Reacties

  1. Beste Stijn van Liefland,

    Maakt veel duidelijk, deze graphic. Een uitbreiding hierop kan een graphiczijn, dat laat zien dat de verliezen op een leegstaand pand lang niet zo groot zijn als je zou verwachten. Stel je hebt 10 panden van 10 milj. en er staat daarvan 1 leeg. Voor de belasting streep je het verlies weg tegen de winst. En dan blijkt de belastingdienst dus een stuk mee te betalen aan de leegstand! Ook interessant is de Duitse belastingwetgeving. Wanneer je als internationaal vastgoedbedrijf of pensioenfonds opereert i.p.v een nationaal vastgoedbedrijf, dan betaal je minder belasting over je gehele vastgoedportefeulle. Zodoende kan een leeg Nederlands kantoor voor een Duits vastgoedbedrijf toch financieel voordelig uitpakken. Volgens mij was de eigenaar van het leegstaande KPMG gebouw een Duits pensioenfonds…

    • Xander,

      Interessant punt breng je in. Het is voor mij een raadsel hoe al die beleggers zich de leegstand kunnen permiteren. Voor een deel is het betaalde leegstand (langdurig contract, huurder is al weg maar betaalt wel) maar dit werkt daar natuurlijk ook aan mee. Daar zouden we nog een graphic van kunnen maken. Als je gegevens of kentallen aan kan leveren wil ik er wel een poging aan wagen. Kost wel wat tijd dus geen direct resultaat.

      Stijn

      • Ja, ik vroeg me ook al af hoe de waarde van het gebouw met meer kan stijgen dan de verwachte huuropbrengst gedurende die tien jaar (dat is noodzakelijk als er nog iets over moet blijven om aan de huurder uit te keren). Ergens moet extra geld vandaan komen: iemand moet hier flink verlies op leiden.

        Xander heeft een interessant punt over belastingvoordelen: dat lijkt mij de enige mogelijk bron van winst hier; maar hoe werkt dat dan?

        Een andere mogelijkheid is dat beleggers steeds zeer onverstandig handelen bij deze gebouwen (lijkt mij zeer onwaarschijnlijk, vooral bij commerciële beleggers). Of misschien dat die beleggers in de war waren door de zeepbel van vóór 2008; maar, zoals gezegd, ook toen al was zelf bij mij als leek bekend dat er een kantorenbubbel was die elk moment kon spatten; bovendien gaat het spel op dit moment gewoon door.

        Die Duitse belastingvoordelen kunnen een goed deel van de bron van het geld verklaren, maar toch lang niet alles: er moet ergens geld uit Nederland komen.

        Of zijn het toch gemeenten die op de een of andere manier het schip in gaan (ik krijg niet de indruk, althans niet op de grondverkoop)?

        De laatste mogelijkheid, waar ook in het programma naar gehint werd, is dat beleggers misleid worden door beloften van de gemeente over voorzieningen en OV (die niet nagekomen worden), waardoor de nieuwbouw veel minder in waarde stijgt dan verwacht. Maar zou dit telkens en telkens weer gebeuren? Zo dom zijn beleggers toch niet? Pensioenfonden zijn ook niet gek.

  2. De verliezer is altijd dat wat je achterlaat. De eigenaar/belegger en zijn omgeving. Zoals in het stukje van Xander Aret, je trekt gegoede burgers naar die achterstandswijk. Maar de kans is groot dat het gebied waar ze woonden nu in verval raakt.

  3. Jazeker zijn er verliezers! De maatschappij, die hiervoor betaalt, door die rare constructies. Gratis geld bestaat niet beste auteur. Wij met zijn allen betalen voor dit KPMG -kantoor en voor jouw voorbeeld.

Reacties zijn gesloten.